Oct 31 2022
Une nouvelle norme pour les inspecteurs en bâtiment

Article de Protegez-vous Par Marie-Eve Shaffer
(https://www.protegez-vous.ca/)

07 septembre 2022

Le métier d’inspecteur en bâtiment est désormais encadré par une nouvelle norme professionnelle. Son application, volontaire pour le moment, deviendra obligatoire dès l’adoption d’un règlement que prépare la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). À terme, si vous devez faire examiner une propriété, serez-vous mieux protégé en cas de pépin?

La norme Bâtiment d’habitation – Pratiques pour l’inspection en vue d’une transaction immobilière a été publiée cet été par le Bureau de normalisation du Québec (BNQ). Elle détaille les stratégies que doit déployer un inspecteur en bâtiment pour évaluer l’état d’une demeure et vous aider à prendre une décision sur un éventuel achat. «Il doit agir de manière prudente et diligente, et avoir recours aux moyens prévus à la norme, afin d’en arriver au même résultat qu’un autre inspecteur en bâtiment», explique Alexandrine Huot, conseillère industrielle au BNQ.

Au moment où il examine une propriété, l’inspecteur en bâtiment doit être en mesure d’identifier les vices apparents et les signes de déficience. Il doit en outre déterminer si l’immeuble présente des risques pour la sécurité des occupants. Selon ce qu’il constate, il peut vous recommander de faire appel à un autre expert.

Harmoniser les pratiques

La nouvelle norme vise à «harmoniser les pratiques d’inspection de bâtiments d’habitation» et à «rehausser la prestation de services (…), au bénéfice des consommateurs», indique le BNQ.

Si une telle démarche était nécessaire, c’est que des personnes «s’improvisent inspecteurs en bâtiment, constate le président de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), Denis St-Aubin. Et elles travaillaient sans aucune norme.»

«Il y a des pratiques très inégales», rapporte pour sa part le porte-parole de la RBQ, Sylvain Lamothe.

Plusieurs associations professionnelles ont contribué à l’élaboration de cette norme, comme l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) et l’Ordre des architectes du Québec. L’AIBQ et l’Association internationale des inspecteurs immobiliers certifiés du Québec (AIIICQ) étaient également présentes.

Une norme pas assez sévère

La Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la propriété (CIVQP) a aussi participé aux travaux, mais elle a quitté le groupe parce qu’elle jugeait la portée de la norme trop limitée. «La norme officielle dit que ce sera une inspection visuelle sommaire, sans ouvrir et sans déplacer quoi que ce soit, sans instrument technologique et sans faire fonctionner quoi que ce soit. Uniquement du visuel», déplore le président de la CIVQP, Mario Roy.

«Chaque fois qu’un inspecteur constate un indice de déficience, il a l’obligation stricte de renvoyer le consommateur à un expert», poursuit l’ancien professeur d’architecture au sujet de la nouvelle norme. Or, il estime que des instruments technologiques existent pour épauler les inspecteurs en bâtiment dans leur travail (comme des caméras infrarouges, des hygromètres et des anémomètres) et limiter ainsi le recours à d’autres professionnels du milieu de la construction.

Mario Roy note également un manque de cohésion entre la nouvelle norme et le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Celui-ci stipule qu’un courtier immobilier doit recommander «un professionnel ou un inspecteur en bâtiment» afin que celui-ci réalise «une inspection complète».

«Une inspection complète, c’est sans limitation et sans restriction. Tout doit être vérifié au complet. Alors, ça ne marche pas», fulmine le président de la CIVQP.

Le règlement qui rendra l’application de la norme obligatoire n’est pas encore adopté, insiste la RBQ. Elle précise que les travaux sont toujours en cours pour valider certaines dispositions et évaluer sa portée. Des ajustements pourraient être apportés en cas de besoin.

Un certificat d’exercice

Les inspecteurs en bâtiment n’ont pas l’obligation d’être membres d’un regroupement professionnel ou de détenir un permis pour scruter à la loupe des propriétés. Le nouveau règlement de la RBQ changera la donne. Ils devront obtenir un certificat de la RBQ, ce qui signifie qu’ils devront satisfaire à certains critères.

«Pour les nouveaux, on parle de formation. Pour ceux qui œuvrent déjà, ils devront remplir certaines conditions pour poursuivre l’exercice de leur fonction, tout en démontrant qu’ils ont les connaissances et les compétences requises», indique le porte-parole de la RBQ, Sylvain Lamothe.

Le règlement fournira par ailleurs des précisions sur la formation continue et le traitement des plaintes. La RBQ publiera également un registre avec les noms de tous les inspecteurs en bâtiment certifiés.

Sous réserve des priorités du prochain gouvernement du Québec, la RBQ prévoit que le règlement qui encadre le métier d’inspecteur en bâtiment sera adopté en 2023.

Quelques questions à poser

Si vous devez retenir les services d’un inspecteur en bâtiment, voici quelques questions à lui poser:

  • Avez-vous souscrit une assurance responsabilité professionnelle?
     
  • Détenez-vous une formation reconnue?
     
  • Appartenez-vous à une association professionnelle? L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec a conclu des ententes avec l’AIBQ, l’AIIICQ et l’Association des thermographes en inspection de bâtiment.
     
  • Respectez-vous la nouvelle norme de pratique professionnelle présentée par le BNQ?
     
  • À la suite de l’inspection, remettez-vous un rapport écrit? Si oui, dans quel délai? En format papier ou électronique?

Prêtez aussi attention à l’accueil que vous réserve l’inspecteur en bâtiment. Prend-il le temps de vous expliquer la nature de son travail et ses limites? Répond-il à vos questions? Si oui, ce sont de bons signes.

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Oct 22 2022
Histoires troublantes en immobilier: de plus en plus de courtiers dans la mire des enquêteurs

Certains ont fait beaucoup d’argent durant la pandémie, d’autres ont été dénoncés pour leurs pratiques douteuses

Jean-François Cloutier

MISE À JOUR

Le nombre de courtiers visés par une enquête a doublé durant la pandémie, au moment où les prix ont explosé et que les acheteurs devaient jouer du coude pour espérer trouver une maison.

Les amendes imposées par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ont aussi plus que doublé au cours des deux dernières années. Durant cette période de forte hausse de la valeur des maisons, il n’était pas rare que plusieurs acheteurs fassent une offre au-dessus du prix demandé.

En parallèle, plusieurs courtiers n’ont pas hésité à vanter leur succès et leur prospérité sur les réseaux sociaux notamment. Plusieurs ont fait des affaires d’or durant la crise.

« Je travaille chez Sotheby’s. C’est une bannière de luxe. […] L’an passé, les gens ont dû faire en moyenne entre 400 000 $ et 500 000 $, mais les autres années peut-être qu’ils faisaient 150 000 $ », affirme Paul Azar, un courtier immobilier.

Christiane Privé et Nelson Defoy, un couple de Saint-Lin-Laurentides, ont dû visiter de leur côté 54 maisons pendant la pandémie avant de trouver la perle rare.

Le couple a présenté un mémoire à Québec dans le cadre d’une consultation sur les pratiques des courtiers.

Christiane Privé et Nelson Defoy disent que le marché immobilier est devenu une vraie jungle.

Photo Pierre-Paul Poulin
Christiane Privé et Nelson Defoy disent que le marché immobilier est devenu une vraie jungle.

 

Il dit avoir connu le pire comme le meilleur.

« C’est une jungle », déclare Mme Privé.

DES CAS QUESTIONNABLES

Notre Bureau d’enquête a épluché des dizaines de décisions et procédures disciplinaires récentes et y a trouvé des histoires qui soulèvent des questions.

  • À Gatineau, un courtier a été suspendu après avoir acheté la maison d’un client 450 000 $ avant de la revendre 880 000 $ deux ans plus tard
  • Sur la Rive-Sud de Montréal, une courtière est poursuivie par l’OACIQ notamment pour s’être placée en conflit d’intérêts en voulant acheter la maison de clients. Elle a aussi intenté un recours pour forcer un de ses clients à lui céder une propriété
  • À Montréal, une agente qui se vante de vendre plus de 100 maisons par année a été reconnue coupable d’une quinzaine de chefs d’infraction en lien avec des transactions dans lesquelles elle était impliquée
  • Sur la Rive-Nord, un courtier a imité la signature d’un ami d’enfance dans plusieurs documents officiels
  • À Marieville, un courtier a encouragé ses clients à participer à une opération illégale de gonflement de prix.

DES CHANGEMENTS

Selon l’OACIQ, il faut attribuer ce côté plus sombre du dernier boom immobilier en partie à des changements dans la manière dont l’organisme traite les plaintes du public.

 

« On transfère plus rapidement les dossiers au bureau du syndic », a mentionné Caroline Champagne, vice-présidente encadrement, à l’OACIQ, en entrevue avec notre Bureau d’enquête.

Elle a évoqué des changements opérationnels et une « optimisation » des processus effectués pendant la pandémie.

Elle a ajouté que l’organisme avait aussi été très proactif l’an dernier en faisant plus d’inspections obligatoires.

BIEN PROTÉGÉS ?

Selon Mme Champagne, les plaintes contre les courtiers ont également bondi pendant la première moitié de l’année dernière, avant que la situation se corrige durant la deuxième moitié de 2021.

Si l’OACIQ se veut avant tout rassurante, d’autres experts à qui notre Bureau d’enquête a parlé sont sévères et jugent que le public n’est pas toujours bien protégé par le système en place.

 

Explosion des ventes durant la pandémie
Hausse des prix
des maisons

mars 2020 à mars 2022
48%
prix médian de 278 000 $ contre 411 000 $
Volume de transactions
Les courtiers en chiffres
Nombre de ventes
Hausse entre 2019 et 2021
13.6%

Agences et courtiers actifs au Québec

2021
16 656
Enquêtes actives
sur des courtiers
2020
869
2021
1706
Amendes données

 

Les clients mal protégés

Des experts en immobilier estiment que le public n’est pas toujours bien protégé quand il fait affaire avec un courtier.

« L’OACIQ essaie de protéger ses arrières, mais […] c’est un simili-ordre professionnel. […] Ils vont faire des actions qui ont pour but de protéger le public, mais est-ce qu’ils le protègent [bien] ? […] Non, je suis pas prêt à leur donner ce crédit-là », affirme Nick Maltais, un courtier immobilier chevronné de la région de Québec.

Selon lui, le système est fait actuellement pour qu’il y ait un nombre maximal de personnes qui peuvent devenir courtiers.

Le public serait mieux servi, selon lui, si la formation de base était rehaussée.

Son point de vue est partagé en partie par Isabelle Sirois, une avocate spécialisée en droit immobilier de la région de Québec, qui plaide pour plus de contrôle de l’OACIQ.

COMPLEXIFICATION

Cette dernière veut sensibiliser le public aux risques légaux majeurs que comporte une transaction aujourd’hui.

L’évolution récente du droit fait que c’est de plus en plus complexe d’acheter une propriété, selon elle.

Elle estime que c’est beaucoup plus sécuritaire de recourir aux services d’un courtier pour acheter ou vendre une propriété, que de tenter de le faire soi-même. Néanmoins, elle pense qu’une poignée de courtiers « ternissent la réputation de l’ensemble ».

« Je me fais pas aimer quand je dis ça, mais c’est rendu tellement difficile et rempli de responsabilités énormes d’être courtier qu’à mon sens ça devrait prendre plus que la formation collégiale actuelle », dit-elle.

SURENCHÈRES

Dans un mémoire soumis en 2021, l’organisme Option consommateurs s’inquiétait de son côté du rôle que pouvaient jouer les courtiers immobiliers dans le phénomène des surenchères.

« Force est de constater que, dans plusieurs des cas, les courtiers immobiliers ne sont pas complètement étrangers à l’exacerbation de la surchauffe immobilière », notait l’organisme.

Luce Duchaussoy a trouvé difficile d’être mêlée à une procédure disciplinaire contre une courtière à l’OACIQ.

Photo Chantal Poirier
Luce Duchaussoy a trouvé difficile d’être mêlée à une procédure disciplinaire contre une courtière à l’OACIQ.

 

Luce Duchaussoy, une résidente de la Rive-Sud rencontrée par notre Bureau d’enquête, a raconté avoir trouvé éprouvant le processus de plainte contre un courtier à l’OACIQ. Elle nous a dit avoir été forcée de témoigner contre une courtière par qui elle a dû, ensuite, continuer d’être représentée parce qu’elle avait signé un contrat avec elle.

« Ils t’utilisent pour leur dossier, puis après, ils te laissent tomber. Ils ne tiennent pas compte des représailles que tu peux avoir », nous a-t-elle dit.

Elle a aussi déploré la « grande lenteur » des analyses de l’OACIQ.

De nouvelles règles

Le gouvernement du Québec a lancé en juin 2021 une consultation visant à examiner les pratiques des courtiers.

Il en est ressorti des modifications à la loi sur le courtage, entrées en vigueur en juin 2022. Il ne sera plus possible en général pour un courtier « d’agir à la fois pour l’acheteur et le vendeur lors d’une transaction ».

Le courtier doit également désormais conclure un contrat de courtage écrit avec des acheteurs avant de les représenter.

 

Des courtiers sanctionnés

Sandra MercierSandra Mercier a vu son permis révoqué en 2019. Elle a notamment emprunté des sommes d’argent à 15 personnes sur la base de fausses représentations et ne les a pas remboursées. Photo tirée de Facebook

Marie-Josée Dumas a été trouvée coupable en lien avec un stratagème frauduleux visant à flouer une institution bancaire. Elle a été suspendue six ans en 2019. Elle tentait de réaliser un profit substantiel sur la vente de la maison de son fils, selon l’OACIQ.

Maxime LequinMaxime Lequin a reçu une amende de 22 000 $ et des réprimandes, en plus de voir son permis suspendu 18 mois en 2020. On lui reproche de nombreux manquements, dont des promesses d’achat « ne reflétant pas la réalité ». Photo tirée de Facebook

Irinia DondikovaIrinia Dondikova a reçu une amende de 3000 $ et son permis a été suspendu 180 jours en 2021. Elle a permis, entre autres, qu’une personne signe à la place du vendeur dans une promesse d’achat. Photo tirée de LinkedIn

Bibiane Fortin a notamment déclaré faillite afin d’éluder ses obligations fiscales et fait de fausses déclarations à l’OACIQ. Elle a reçu une amende de 6000 $ et vu son permis suspendu 24 mois en 2021.

Sylvain ClermontSylvain Clermont a reçu des amendes de 12 000 $ et été suspendu 60 jours en 2021. Il a omis de remplir une promesse d’achat que voulait présenter un acheteur et a fourni des informations inexactes. Photo tirée de Proprio Direct

Alessandro MonteferranteAlessandro Monteferrante a été suspendu 135 jours en 2021 en lien avec de fausses déclarations et un refus de fournir des documents. Il a fermé l’agence qu’il dirigeait alors que celleci devait des sommes au gouvernement. Photo tirée de Facebook

Denis ParadisDenis Paradis a vu son permis révoqué en 2021. Il s’est placé en conflit d’intérêts et s’est approprié des sommes. Entre autres, il n’a pas remboursé 300 000 $ que lui avait prêtés un client. Selon une procureure, c’est un menteur invétéré.  Photo tirée de Twitter

 

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Oct 13 2022
Statistiques sur le marché immobilier – septembre 2022

Faits saillants – septembre 2022

L’activité immobilière demeure toujours à la baisse par rapport à 2021. Au cumul depuis janvier, les ventes immobilières ont reculé de près de 20 %.

Notons que comparativement aux neuf premiers mois de 2020, le nombre de ventes est légèrement en baisse de 0,9 %, mais le nombre d’hypothèques a augmenté de 7,2 %.

Malgré une tendance vers un rééquilibrage du marché au niveau de 2019, l’activité immobilière demeure plus élevée. Au cumul depuis janvier 2022, 156 437 ventes ont été enregistrées, soit une hausse de 5,6 % par rapport à 2019. Quant au marché hypothécaire, au cumul de l’année, c’est plus de 220 000 hypothèques qui ont été enregistrées, ce qui représente une hausse de près de 17 % par rapport à 2019.

Pour l’ensemble du Québec :

  • Le nombre de ventes enregistrées en septembre 2022 a diminué de 19,6 % par rapport à septembre 2021;
  • Les transferts de propriété se sont élevés à 19 377, ce qui représente une baisse de 16,4 %;
  • Le nombre d’hypothèques est également en baisse de 21,7 %;
  • L’indice de difficultés financières a reculé de 5,2 %.

À l’échelle régionale :

  • On constate un recul du nombre de ventes enregistrées dans l’ensemble des régions. La Côte‑Nord et le Saguenay–Lac‑Saint‑Jean sont les régions les moins touchées avec une baisse de 1,1 % pour la Côte‑Nord et de 2,9 % pour le Saguenay–Lac-Saint-Jean.
  • Par plage de prix de vente, les données montrent que :
    • Dans la catégorie « Moins de 250 000 $ », la région de la Côte‑Nord arrive, pour un deuxième mois consécutif, en première position malgré une baisse de 6 %;
    • Dans la catégorie « De 250 000 $ à 500 000 $ », la région du Saguenay–Lac-Saint-Jean arrive au premier rang avec 170 ventes enregistrées, ce qui représente une augmentation de 45,3 %. Elle est suivie par la région de l’Abitibi‑Témiscamingue, qui affiche une augmentation de 38,2 %;
    • Le nombre de ventes de plus de 500 000 $ a diminué de 8,8 %. Avec 21 ventes enregistrées contre 14 en septembre 2021, la région du Bas‑Saint‑Laurent figure en tête de liste, avec une hausse de 50 %. Elle est suivie par la région des Laurentides, qui affiche une hausse de 26,8 %.
  • En ce qui concerne le marché hypothécaire, on constate un recul du nombre d’hypothèques dans l’ensemble des régions, à l’exception de la région du Saguenay–Lac-Saint-Jean qui a enregistré une hausse de 2,1 %.

Données pour l’ensemble du Québec – septembre 2022

Nombre de ventes par plage de prix
Plages de prix Septembre 2021 Septembre 2022 Variation
Moins de 250 000$ 8 527 6 160 -27,8%
De 250 000$ à 500 000$ 6 471 5 511 -14,8%
Plus de 500 000$ 3 655 3 335 -8,8%
Total 18 653 15 006 -19,6%
Nombre de transferts de propriété
Septembre 2021 Septembre 2022 Variation
Transferts de propriété 23 186 19 377 -16,4%
Nombre d’hypothèques
Septembre 2021 Septembre  2022 Variation
Hypothèques 24 711 19 344 -21,7%
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Oct 12 2022
Inspection de maison obligatoire ?

Vers une inspection obligatoire pour les propriétés de 25 ans et plus?

Publié le 06/04/2022 à 12:30 par Jean Sasseville

Dans le marché actuel, plusieurs transactions immobilières se font sans inspection, particulièrement dans le cas de situations d’offres multiples. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. En septembre dernier, j’avais recommandé qu’à l’achat d’un immeuble, l’inspection devienne obligatoire. Je suis donc très heureux que la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) ait récemment soumis un projet de règlement qui obligerait les acquéreurs de bâtiments d’habitation de 25 ans et plus à faire une inspection préachat. 

Marché actuel

Dans le marché actuel, où la pression sur les acheteurs est forte, plusieurs transactions immobilières se font sans inspection. C’est particulièrement le cas dans des situations d’offres multiples. Acheter sans faire une inspection peut engendrer des coûts importants et imprévisibles. L’acquéreur pourra de plus difficilement démontrer qu’il a agi en acheteur prudent lors d’un éventuel recours pour un vice caché.

Il y aura des exemptions:

  • Le transfert de propriété entre ex-conjoints, parents et enfants, grands-parents et petits-enfants;
  • Le rachat entre indivisaires;
  • L’achat d’un bâtiment de moins de 50 000 $ à l’évaluation foncière;
  • L’achat d’un camp forestier, d’un camp de chasse et pêche ou d’un bâtiment dans une pourvoirie, ou d’un bâtiment non inscrit au rôle d’évaluation foncière;
  • L’achat d’un chalet ou d’une maison de villégiature qui n’est pas accessible par une route carrossable ou n’a pas certaines commodités (eau courante, électricité, installation septique, chauffage et salle de bain complète);
  • Lorsque le vendeur rend disponible à l’acheteur un rapport d’inspection de moins de six mois;
  • L’achat d’un bâtiment sous ordre de démolition;
  • L’achat par un inspecteur.

Encadrement des inspecteurs

Actuellement, n’importe qui peut inspecter des propriétés sans avoir reçu de formation. Environ 28% des inspecteurs exercent sans encadrement. Les autres sont membres d’associations. Ces associations encadrent bien leurs inspecteurs, mais il n’y a pas d’uniformité dans les pratiques. N’hésitez pas à demander des suggestions à votre courtier immobilier. Il vous fournira une courte liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiments répondant à certaines exigences. Enfin, tous les inspecteurs seront encadrés par un seul organisme, soit la RBQ.

Voici les principes de base de la réglementation proposée par le gouvernement :

  • La nécessité d’une formation de base et continue des inspecteurs;
  • L’établissement d’une norme de pratique uniformisée;
  • L’obligation de détenir une couverture d’assurance responsabilité;
  • L’exigence d’un contrat de service normalisé ;
  • L’obligation de produire un rapport d’inspection.

La RBQ avait confié au Bureau de normalisation du Québec (BNQ) le mandat d’élaborer la norme qui régira les actions des inspecteurs. Cette norme a fait l’objet d’une consultation au cours des mois de juin à octobre 2021, et une publication est prévue à l’été 2022. Deux projets de règlements ont été publiés le 23 février 2022. La fin de la période de consultation est le 9 avril 2022.

Impacts

Certains inspecteurs exerçant la fonction à temps partiel quitteront le métier s’ils jugent que les obligations et les coûts sont trop importants pour les revenus qu’ils en tirent. Les nouvelles règles d’encadrement des inspecteurs vont épurer le marché des inspecteurs moins compétents. En rendant les inspections obligatoires, le marché immobilier aura besoin de nombreux nouveaux inspecteurs.

Dans mes discussions récentes avec des inspecteurs, certains ont des appréhensions. Ils mentionnent que les mesures de la RBQ pour assurer la compétence des entrepreneurs sont insuffisantes. En juin 2021, la vérificatrice générale du Québec dénonçait la gestion des licences d’entrepreneur. La RBQ a par la suite annoncé des mesures correctives. Pour l’encadrement des inspecteurs, la RBQ a un défi majeur. J’espère que l’industrie va laisser la chance au coureur.

Je m’interroge sur la qualité des normes recommandées par la BNQ. C’est un élément clé. L’élaboration de ces normes s’est faite en étroite collaboration avec les acteurs du milieu, alors je suis relativement optimiste. Les associations d’inspecteurs militent pour un meilleur encadrement depuis de nombreuses années. C’est un grand pas vers l’avant. Enfin, les acheteurs seront mieux protégés.

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Oct 10 2022
Déclaration du vendeur… Autre article très intéressant de l’OAICQ…

C’est quoi, ce formulaire?
Pourquoi est-il si important?

La Loi sur le courtage immobilier prévoit de nombreux outils pour veiller à la protection de vos intérêts. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est l’un d’entre eux. La vente d’une propriété comprend différentes étapes et obligations. L’une d’entre elles consiste, pour le vendeur, à remplir avec son professionnel autorisé le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou « formulaire DV »). Créé par l’OACIQ pour protéger les parties concernées, ce formulaire obligatoire permet à l’acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété, et au vendeur de se protéger contre d’éventuels recours.

C’est donc l’occasion pour le vendeur de mentionner en toute bonne foi et au meilleur de sa connaissance, tout ce qu’il sait sur sa propriété. Et ce, dès la signature du contrat de courtage : en effet, ce formulaire fait partie intégrante du contrat de courtage du vendeur, auquel il doit être annexé. À son tour, l’acheteur annexera lui aussi le formulaire DV à sa promesse d’achat après avoir signé l’accusé de réception.

Le formulaire DV (en versions pour immeuble résidentiel ou pour copropriété divise) est obligatoire dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété divise ou par indivision.Pour vendre une propriété de 5 logements et plus ou principalement commerciale, un terrain sans bâtiments, ou si le vendeur est une personne morale, le formulaire DV n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandé par l’OACIQ. Lorsque le formulaire DV est obligatoire, si le vendeur refuse de fournir les renseignements demandés ou de signer ce formulaire, son courtier ne pourra le représenter pour la vente.

L’obligation de vérification du courtier du vendeur

En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier du vendeur a notamment l’obligation de vérifier et de divulguer ce qui est susceptible d’affecter l’une ou l’autre des parties à la transaction.

Le formulaire DV est un excellent outil pour permettre au courtier de découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement l’acheteur ou le vendeur, conformément à son devoir de vérification. Par ailleurs, ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier du vendeur devra quand même faire d’autres vérifications (ex. : consultation du Registre foncier, consultation de rapports d’inspection antérieurs, validation des taxes foncières, analyse de la déclaration de copropriété) afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit aux autres parties. Le courtier du vendeur doit remplir, avec la collaboration de son client, chaque section du formulaire DV. Au besoin, il devra faire certaines vérifications afin de s’assurer que les informations écrites sont toujours exactes (ex. : zone inondable, limitations au droit de propriété, revenus générés par des baux). Ceci évitera une affirmation qui ne refléterait pas la réalité, ce qui risquerait d’entraîner la responsabilité du vendeur ou celle de son courtier.

Il se peut même que le courtier suggère au vendeur de faire faire une inspection avant la mise en vente, afin d’évaluer notamment l’état exact de la propriété, ainsi que les possibles réparations à faire. S’il apprend qu’un facteur peut affecter de façon significative la valeur qu’un acheteur accorde à la propriété, il a le devoir de le signaler. Par exemple : radon, bruit élevé, odeur nauséabonde, projet de développement voisin, etc.

Que mentionner dans le formulaire DV?

Voici quelques exemples de mentions que le vendeur doit déclarer, au meilleur de sa connaissance :

Les dégâts ou infiltrations d’eau
Puisqu’ils sont susceptibles de causer des dommages à long terme, ces problèmes doivent être déclarés, et ce, même s’ils ont été réglés. Le vendeur mentionnera alors les travaux correctifs apportés, le cas échéant, en s’assurant d’avoir ses factures et autres pièces justificatives.

Les rénovations

C’est pour le vendeur le moment de démontrer tout le soin qu’il a apporté à l’entretien de la propriété et toutes les améliorations qu’il y a apportées. Si possible, il détaillera le nom des entrepreneurs et aura des pièces justificatives.

Les problèmes de sol ou de structure
Si l’immeuble bouge chaque printemps, c’est son devoir de le dire.

La présence d’insectes ou d’animaux nuisibles
Des animaux ou des insectes se sont déjà invités dans la propriété? Le vendeur doit le signaler, et être prêt à prouver comment il s’en est débarrassé.

Les servitudes et autres limitations du droit de propriété

Outre les servitudes, il peut s’agir d’une hypothèque, d’un règlement de zonage, etc. Une bonne façon pour le courtier du vendeur de vérifier s’il existe des limitations du droit de propriété est de consulter le Registre foncier du Québec en ligne, ou encore le certificat de localisation. Ces informations seront ensuite ajoutées par le courtier dans le formulaire DV.

Cas particuliers liés à l’usage de l’immeuble

Pour les détails, lire les articles suivants :

Un réservoir de mazout vieillissant

Un puits ou une fosse septique

Une zone à risque pour la pyrite

Cas particuliers liés à l’histoire de l’immeuble

Un décès dans la propriété; ou encore une maison ayant servi à la culture de cannabis, même si elle a été remise en état. Voilà quelques exemples de facteurs qui n’affectent pas nécessairement l’apparence, la qualité ou l’usage de l’immeuble. Mais puisqu’ils peuvent nuire à sa valeur, le courtier doit donc les mentionner en précisant la source.

Location : baux, droits et relations

Dans le cas d’un immeuble locatif, le vendeur doit mentionner toutes les particularités des baux et des droits accordés aux locataires (un droit d’accès à la cour, par exemple). Un locataire est mauvais payeur? Il faut le mentionner et être prêt à transmettre au futur acheteur le dossier à son sujet.

 

Le vendeur n’a pas habité la demeure, que doit-il déclarer?

Cette situation se produit souvent dans les cas de propriétés vendues par la succession sans garantie légale de qualité, ou lorsque c’est un mandataire qui vend. Le vendeur n’a pas à déclarer ce dont il n’est pas au courant. Par contre, il doit malgré tout remplir le formulaire DV, en précisant les raisons pour lesquelles il n’est pas en mesure de répondre à l’une des questions.

Et après, qu’est-ce qui arrive?

Une fois remplie, signée et remise à son courtier, la déclaration du vendeur sera annexée à toute promesse d’achat éventuelle et remise au prêteur hypothécaire afin qu’il puisse déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur. Ce formulaire devra aussi être remis à tout inspecteur en bâtiments qui en fera la demande.

Oups! Le vendeur a oublié un détail…

Après avoir rempli le formulaire DV, si le vendeur se rend compte qu’il a oublié un détail significatif, ou que depuis la signature du contrat la situation a évolué et que ses déclarations ne correspondent plus à ce qui a été mentionné (par exemple à cause d’un dégât), il doit le dire à son courtier. Ce dernier recueillera les renseignements et lui fera remplir le formulaire Modifications. Ce formulaire est lui aussi obligatoire dans ce cas. Une fois rempli et signé, il sera annexé au formulaire DV et remis lui aussi à tout acheteur potentiel. De son côté, le courtier précisera dans la fiche décrivant la propriété que le formulaire DV a été modifié par un formulaire Modifications.

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Oct 6 2022
Qu’est-ce qu’un vice caché? Excellent article de l’OAICQ…

Pour un acheteur comme pour un vendeur, un vice caché est une très mauvaise surprise!

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Si le problème existait au moment de l’achat, que vous n’en avez pas été informé, qu’il n’était pas apparent et qu’il est à ce point grave que vous n’auriez probablement pas acheté l’immeuble ou auriez demandé une diminution du prix, c’est un vice caché!

Il est nécessaire de prévenir le coup en matière de vice caché. Voici ce qu’il faut savoir :

  • Tous les défauts de la propriété connus de son propriétaire doivent être mentionnés, avant la mise en vente de la propriété, dans le formulaire Déclaration du vendeur sur l’immeuble, conçu par l’OACIQ dans le cadre de la Loi sur le courtage immobilier.
  • Le vendeur doit le remplir de bonne foi et au meilleur de sa connaissance. Ce formulaire, obligatoire lorsqu’un vendeur fait affaire avec un courtier immobilier, est donc important pour les deux parties.
  • Vous choisissez de vendre votre propriété sans garantie légale de qualité? Vous êtes également tenu de divulguer les défauts connus de la propriété dans ce formulaire.
  • Même si vous ignoriez l’existence d’un vice caché au moment de la vente, par exemple de la moisissure dans les murs ou du filage électrique non conforme, vous pourriez être tenu responsable.

Obligations du courtier

De la signature du contrat de courtage à celle de l’acte de vente, le courtier a le devoir de vous conseiller et de vous informer, mais aussi de découvrir les facteurs qui affectent défavorablement les parties ou l’objet de la transaction. Que vous soyez vendeur ou acheteur, votre courtier immobilier vous accompagnera pour protéger vos intérêts tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties, comme c’est son devoir de le faire.

Limites

Le « service après vente » du courtier a toutefois ses limites… Bien que ce dernier puisse être appelé à constater avec vous les problèmes et les dégâts, son rôle à ce stade est toutefois restreint.

Pour mieux connaître les obligations et les limites de votre courtier immobilier, consultez l’article : Faire toute la lumière sur les vices cachés.

Recours

Vous pensez avoir découvert un vice caché? Il est important d’aviser le vendeur le plus vite possible après la découverte du vice. Communiquez également avec des professionnels qui sauront vous aider : un avocat, un notaire, ou encore un inspecteur. Consultez aussi le site Éducaloi, à la rubrique « Le vice caché dans un immeuble » pour en savoir plus et obtenir des précisions quant aux étapes à suivre pour vous protéger (dénonciation du vice, délais pour entreprendre les recours, etc.)

Des questions? Nos agents d’Info OACIQ se feront un plaisir d’y répondre.

Dernière mise à jour : 07 juillet 2021
Numéro d’article : 203686
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Oct 6 2022
Statistiques sur le marché immobilier – août 2022

Faits saillants – août 2022

L’activité immobilière demeure toujours à la baisse par rapport à 2021. Au cumul depuis janvier, les ventes immobilières ont reculé de 19,9 %.

Notons toutefois que le nombre de ventes est toujours supérieur de près de 4 % à celui des huit premiers mois de 2020, et le nombre d’hypothèques, de 11,6 %. Ces résultats démontrent ainsi que l’activité immobilière demeure élevée.

Pour l’ensemble du Québec :

  • Le nombre de ventes enregistrées en août 2022 a diminué de près de 23 % par rapport à août 2021;
  • Les transferts de propriété se sont élevés à 17 397, ce qui représente une baisse de 18,5 %;
  • Le nombre d’hypothèques est également en baisse de 16,3 %;
  • L’indice de difficultés financières a reculé de 7,1 %.

À l’échelle régionale :

  • On constate un recul du nombre de ventes enregistrées dans l’ensemble des régions, à l’exception de l’Abitibi‑Témiscamingue qui a enregistré une hausse de 5,3 %.
  • Par plage de prix de vente, les données montrent que :
    • Dans la catégorie « Moins de 250 000 $ », la région de la Côte‑Nord arrive en première position malgré une baisse de 5,7 %;
    • Dans la catégorie « De 250 000 $ à 500 000 $ », la région de la Gaspésie–Îles‑de‑la‑Madeleine arrive au premier rang avec 41 ventes enregistrées, ce qui représente une augmentation de 115,8 %. Elle est suivie par la région de l’Abitibi‑Témiscamingue, qui affiche une augmentation de 22,7‑%;
    • Le nombre de ventes de plus de 500 000 $ a diminué de 4,5 %. Avec 29 ventes enregistrées contre 10 à la même période l’an dernier, la région de l’Abitibi‑Témiscamingue se distingue par une augmentation de 190 %. Elle est suivie de la région de Lanaudière, qui affiche une hausse de 37,1 %.
  • En ce qui concerne le marché hypothécaire, c’est la région de l’Abitibi‑Témiscamingue qui a enregistré la plus forte croissance avec un taux de 10,6 %
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    Données pour l’ensemble du Québec – août 2022

    Nombre de ventes par plage de prix
    Plages de prix Août 2021 Août 2022 Variation
    Moins de 250 000$ 7 257 4 777 -34,2%
    De 250 000$ à 500 000$ 6 677 5 277 -21,0%
    Plus de 500 000$ 3 795 3 625 -4,5%
    Total 17 729 13 679 -22,8%
    Nombre de transferts de propriété
    Août 2021 Août 2022 Variation
    Transferts de propriété 21 350 17 397 -18,5%
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