Gare aux prêts hypothécaires qui se paient à l’envers

STÉPHANIE GRAMMOND LA PRESSE

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, ARCHIVES LA PRESSEComme un accident au ralenti, on peut déjà voir les propriétaires qui vont frapper un mur lorsqu’ils devront renouveler leur prêt d’ici quelques années.

STÉPHANIE GRAMMOND LA PRESSE

On sait qu’il y a quelque chose qui cloche dans le marché immobilier quand un grand nombre de propriétaires se retrouvent à rembourser leur prêt hypothécaire à l’envers.

 14 juillet 2023 Mis à jour hier à 5h00

Et la nouvelle hausse des taux d’intérêt va empirer les problèmes. Mercredi, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 0,25 point, pour le fixer à 5 % – un sommet en 22 ans – alors qu’il était pratiquement à zéro il y a 16 mois.

Cette hausse spectaculaire a pris de court ceux qui ont acheté au plus fort de la pandémie. Poussés par la folie des surenchères, ils ont payé trop cher une maison dont la valeur a déjà baissé. Doublement malheureux, ils doivent maintenant absorber la hausse marquée de leurs paiements hypothécaires.

Le problème est exacerbé parce qu’une proportion exceptionnellement élevée des Canadiens qui ont contracté un prêt hypothécaire au cours des dernières années ont opté pour un taux variable. Plus de la moitié, en fait.

Comment les blâmer ? Le patron de la Banque du Canada lui-même assurait que les taux resteraient bas très longtemps.

Aujourd’hui, cette décision leur coûte cher. Sur un prêt hypothécaire à taux variable de 500 000 $, par exemple, la mensualité peut avoir grimpé de presque 1400 $. De quoi démolir un budget.

Mais beaucoup de propriétaires vont vivre le choc à retardement, car les trois quarts des prêts à taux variables ont des paiements fixes. La mensualité ne bouge pas quand les taux augmentent : il y a simplement une plus grande portion du paiement qui sert à payer les intérêts, plutôt qu’à rembourser le capital.

Mais à partir d’un taux limite (trigger rate), que la plupart des prêts hypothécaires ont atteint, le paiement mensuel n’est plus suffisant pour couvrir les intérêts. Certains prêteurs demandent alors aux clients d’augmenter leur paiement. D’autres leur permettent un « amortissement négatif ».

C’est comme s’ils les laissaient rembourser leur prêt à l’envers.

Les intérêts impayés font boule de neige et augmentent le solde d’un mois à l’autre, ce qui étire la période nécessaire pour rembourser le prêt. Certains clients se retrouvent pour un certain temps avec un amortissement de 60, 70 ou même 90 ans, comme en témoignent des courtiers hypothécaires1.

Le problème n’est pas anecdotique : plus du quart des prêts résidentiels consentis par les banques ont présentement un amortissement supérieur à 30 ans.

Or, les propriétaires étranglés ne peuvent pas pelleter les problèmes en avant éternellement. Au renouvellement de leur prêt, ils doivent revenir à l’amortissement initial qui ne peut excéder 25 ans (ou 30 ans avec une mise de fonds d’au moins 20 %).

Comme un accident au ralenti, on peut déjà voir les propriétaires qui vont frapper un mur lorsqu’ils devront renouveler leur prêt d’ici quelques années.

Ottawa a donc été bien avisé de leur lancer une bouée de sauvetage. La semaine dernière, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a demandé aux institutions financières d’offrir des mesures d’allégement aux ménages à risque de défaillance hypothécaire2.

Dans certaines circonstances, les prêteurs devront renoncer à imposer des frais ou des pénalités et aussi veiller à ne pas facturer des intérêts sur les intérêts. De plus, l’ACFC s’attend à ce qu’un prêteur ne profite pas de la vulnérabilité d’un client, incapable de se qualifier chez un autre prêteur, pour renouveler son prêt hypothécaire à un taux désavantageux.

Tout cela est bel et bon… pourvu que les banques appliquent ces lignes directrices de façon proactive.

Mais le fait qu’on soit obligé de lancer une bouée de sauvetage prouve que les garde-fous qu’on avait mis en place n’étaient pas assez élevés. Relevons-les. Il vaut mieux prévenir que guérir.

À ce chapitre, il est encourageant de voir que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a lancé une nouvelle consultation, mardi, pour amener les banques à réduire le nombre de prêts à amortissement négatif.

Un resserrement du cadre réglementaire permettra d’éviter de futurs dérapages, alors que le terrain est de plus en plus glissant, compte tenu de l’endettement élevé des ménages.

Inévitablement, un resserrement des règles compliquera davantage l’accès à la propriété qui n’a jamais été aussi difficile en une génération. C’est dommage pour les acheteurs qui devront viser plus petit ou reporter leur rêve de devenir propriétaires. Mais cela vaut mieux que d’étirer l’élastique de l’endettement jusqu’à ce qu’il nous saute au visage.